Schädlingsbefall: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Bei Schädlingsbefall in der Mietwohnung zahlt grundsätzlich der Vermieter – denn ein Befall mit Ratten, Mäusen, Schaben oder Bettwanzen ist in der Regel ein Mangel der Mietsache (§ 535 BGB). Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mieter den Befall nachweislich selbst verursacht hat. Wichtig: Wer den Kammerjäger beauftragt, schuldet ihm zunächst die Rechnung. Deshalb sollten Mieter und Vermieter die Kostenübernahme möglichst vorab klären.

Der Grundsatz: Der Vermieter zahlt (§ 535 BGB)

Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein Ungezieferbefall in der Mietwohnung – ob Ratten im Keller, Mäuse in der Wand, Schaben in der Küche oder Tauben auf dem Balkon – beeinträchtigt diesen Gebrauch und gilt damit als Mangel der Mietsache, also als sogenannter Mietmangel. Schädlingsbefall im Mietrecht ist deshalb in den allermeisten Fällen Sache des Vermieters.

Die Folge: Der Vermieter muss den Mangel beseitigen und trägt dafür die Kosten der Schädlingsbekämpfung. Das gilt für die meisten Fälle eines akuten Befalls, insbesondere wenn die Ursache im Gebäude liegt – etwa undichte Stellen, bauliche Mängel, Risse im Mauerwerk oder ein Befall, der vom Nachbargebäude oder aus dem Hausnetz übergreift.

Auch wichtig: Lässt sich die Ursache des Befalls nicht zweifelsfrei klären, muss in der Regel ebenfalls der Vermieter zahlen. Denn er müsste ein Verschulden des Mieters beweisen – und kann er das nicht, bleibt es beim Grundsatz.

Wichtig: Wer beauftragt, zahlt zunächst – vorher klären

Das ist der Punkt, der in der Praxis für den meisten Ärger sorgt – und den viele übersehen: Wer den Kammerjäger beauftragt, wird sein Vertragspartner und schuldet ihm die Rechnung. Wir als Schädlingsbekämpfer stellen die Rechnung an denjenigen aus, der uns den Auftrag erteilt hat. Wer am Ende intern dafür aufkommen muss, ist eine Frage zwischen Mieter und Vermieter – nicht zwischen Auftraggeber und Kammerjäger.

Wann muss der Mieter zahlen?

Der Mieter trägt die Kosten, wenn er den Befall selbst verursacht oder begünstigt hat. Das sind die typischen Fälle, in denen ein Verschulden des Mieters in Betracht kommt:

Anzeigepflicht & Fristsetzung: So gehen Mieter richtig vor

Damit der Vermieter zahlen muss, hat der Mieter zwei zentrale Pflichten:

1. Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB)

Sobald Sie den Befall bemerken, müssen Sie ihn dem Vermieter unverzüglich melden. Tun Sie das aus Beweisgründen immer schriftlich – per E-Mail oder Brief, idealerweise mit Fotos und Datum. Wer den Mangel nicht oder zu spät anzeigt, riskiert Schadenersatzansprüche und kann das Recht auf Mietminderung verlieren.

2. Angemessene Frist zur Beseitigung setzen

Geben Sie dem Vermieter eine angemessene Frist (üblich sind je nach Dringlichkeit einige Tage bis zwei Wochen), den Befall zu beseitigen. Reagiert er nicht, dürfen Sie selbst einen Kammerjäger beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen – die sogenannte Ersatzvornahme (§ 536a BGB). Bei akuter Gesundheitsgefahr (z. B. starker Rattenbefall) kann auch sofort gehandelt werden.

Mietminderung bei Schädlingsbefall (§ 536 BGB)

Ist die Wohnung durch den Befall in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB) – vorausgesetzt, er hat den Befall nicht selbst verschuldet und ordnungsgemäß angezeigt. Die Höhe hängt stark vom Einzelfall ab: von der Schädlingsart, dem Ausmaß und der Beeinträchtigung. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte aus der Rechtsprechung, keine festen Vorgaben:

Die genannten Prozentsätze sind unverbindliche Orientierungswerte aus Gerichtsentscheidungen und ersetzen keine rechtliche Beratung. Die tatsächlich angemessene Minderung hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Sonderfälle: Mehrfamilienhaus, WEG, möbliert & Gewerbe

Mehrfamilienhaus & WEG

Breitet sich ein Befall über mehrere Wohnungen oder das Gemeinschaftseigentum aus (z. B. Ratten im Keller, Schaben im Müllraum), ist meist eine koordinierte Bekämpfung im ganzen Haus nötig. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum über die Gemeinschaft abgerechnet; die Kosten verteilen sich anteilig auf die Eigentümer. Hier sollten Mieter sich an Vermieter und Hausverwaltung wenden.

Möblierte Wohnung

Stellt der Vermieter Möbel oder Einrichtung, gehören auch diese zur Mietsache. Ein Befall, der von mitvermieteten Möbeln ausgeht, fällt damit grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Gewerbe & Gastronomie

Gewerbetreibende – insbesondere in der Lebensmittelbranche und Gastronomie – sind in der Regel selbst für die Schädlingsbekämpfung und -prävention verantwortlich (HACCP-Pflichten). Hier sind regelmäßiges Monitoring und Wartungsverträge oft gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten lassen sich als Betriebsausgaben absetzen.

Wer zahlt was? – Die Übersicht

Schritt für Schritt: Richtig handeln bei Schädlingsbefall

Zahlt die Versicherung den Kammerjäger?

Kosten von der Steuer absetzen (§ 35a EStG)

Wer die Schädlingsbekämpfung selbst trägt (etwa als Eigentümer oder als Mieter im Verschuldensfall), kann sie als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen: 20 % der Arbeitskosten (nicht des Materials) sind absetzbar, bis zu einer gesetzlichen Höchstgrenze pro Jahr. Voraussetzung ist eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesener Arbeitszeit und die Zahlung per Überweisung – Barzahlung wird vom Finanzamt nicht anerkannt.

Unsere Erfahrung als Schädlingsbekämpfer

Seit 2004 sind wir von Köln aus bundesweit als Schädlingsbekämpfer im Einsatz – in Mietwohnungen, Eigenheimen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten. Aus tausenden Einsätzen wissen wir: Der häufigste Streitpunkt ist nicht die Bekämpfung selbst, sondern die Kostenfrage zwischen Mieter und Vermieter. Wer früh und klar kommuniziert, spart sich den meisten Ärger.

Deshalb arbeiten wir transparent: Wir kommen schnell, begutachten den Befall vor Ort und nennen Ihnen vorab einen verbindlichen Festpreis – bevor wir anfangen. Die Anfahrt kostet 49 € inklusive der Vor-Ort-Begutachtung. Abgerechnet wird mit dem Auftraggeber, daher sollte die Kostenfrage zwischen Mieter und Vermieter vorab geklärt sein.

Bei der Bezahlung sind wir flexibel: Neukunden zahlen vor Ort bequem in bar, per EC- oder Kreditkarte oder per Echtzeitüberweisung. Bestandskunden können auf Rechnung zahlen.

Häufige Fragen: Schädlingsbefall & Kosten

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